Kauf bricht Miete nicht, das ist der erste Punkt. Aber wenn die alte SB nun gekündigt hat, müsst ihr theoretisch ausziehen. Zieht ihr nicht nach Ablauf der Kündigungsfrist aus, muss - sofern der neue Eigentümer den Hof schon übernommen hat - dieser euch schriftlich auffordern, den Stall zu verlassen, wenn er keinen neuen Vertrag schließen will. Hat zum Ablauf der Kündigungsfrist der Nutzen-Lasten-Wechsel noch nicht stattgefunden, muss der bisherige Eigentümer zur Räumung auffordern (das würde er machen, wenn im Kaufvertrag steht, dass leer zu übergeben ist, weil es sonst teuer für ihn werden kann). Geschieht das nicht gibt es folgende Möglichkeiten:
Ihr bleibt einfach da, der neue und/oder der alte Eigentümer widersprechen diesem Handeln nicht und auch die Pferde werden weiter versorgt. Dann kannst Du davon ausgehen, dass ein neuer Vertrag geschlossen werden soll. Der fehlende Widerspruch ist wie eine stille Zustimmung zu werten, sprich man kann im guten Glauben davon ausgehen, dass ein neuer Vertrag geschlossen wird.
Ihr bleibt da, keiner fordert euch nach Ablauf der Kündigungsfrist auf, den Stall zu räumen, aber die Pferde werden nicht mehr versorgt. Dann muss man im Ernstfall davon ausgehen, dass das Bleiben unerwünscht ist (kommt immer auf den Richter an, manchmal haben die ulkige Ansichten zu Recht oder Unrecht
).
Gehen wir davon aus, dass der Nutzen-Lasten-Wechsel zum Vertragsende erfolgt ist und der neue Eigentümer hat nicht ausdrücklich vom Einsteller verlangt, dass der Stall geräumt wird, kann man davon ausgehen, dass eine stillschweigende Zustimmung erfolgt ist, die mit einer mündlichen Vereinbarung gleich zu setzen ist, sofern die Versorgung der Pferde weiter geht. Wird ein mündlich geschlossener Vertrag nicht innerhalb einer bestimmten Frist entweder ausdrücklich gekündigt oder schriftlich fixiert, wird ein Dauermietvertrag zu den besprochenen Konditionen geschlossen (ist bei Wohnungsmietverträgen besonders schlau, weil man dann eine Bruttomiete vereinbart hat und keine Nebenkosten geltend machen kann). Ein Dauermietvertrag ist nur aus wichtigem Grund kündbar (Fehlverhalten, Mietschulden, Eigenbedarf). Aber auch hier kommt es immer auf den Richter an. Hat der selber schon mal in so einer Misere gesteckt, wird er eher zu Gunsten der Einsteller entscheiden, hat er keine Ahnung oder selber als Vermieter von was auch immer Probleme mit einem Mieter gehabt, wird er eher zum SB tendieren. So meine Erfahrungen mit eigentlich eindeutigem Sachverhalt bei Mietverträgen
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Der Einstellvertrag ist aber rechtlich ein tricki Teil. Einerseits ist er mit einem Mietvertrag gleich zu setzen, andererseits ist es ein Dienstleistungsvertrag. Mietvertrag für die Stellfläche, Dienstleistungsvertrag für die Versorgung. Diese beiden Vertragsarten werden rechtlich unterschiedlich behandelt. Ist es ein Selbstversorgerstall wird in der Regel nur von einem Mietvertrag ausgegangen, es sei denn, man hat vertraglich die Lieferung von Heu gegen Bezahlung vereinbart und darf nur bei dem SB kaufen. Hat man einen Pachtvertrag abgeschlossen, sind die rechtlichen Bedingungen für eine Kündigung anders, da man bei einer Pacht in der Regel davon ausgeht, dass der Pächter den Fruchterfolg ziehen darf und da muss man immer bis Ende Erntezeit warten, sofern im Vertrag keine gesonderte Kündigungsfrist vereinbart ist.
Hier in der Gegend werden immer wieder Ställe verkauft, da dauert es manchmal auch lange, bis man einen Vertrag bekommt. Als mein erster Selbstversorgerstall verkauft wurde, war schnell klar, dass ich zu den neuen Bedingungen nicht dort bleiben will. Da wir das unmittelbar nach Kauf (noch kein Nutzen-Lasten-Wechsel erfolgt) mündlich geklärt hatten, bin ich ohne feste Kündigungsfrist ausgezogen. In unserem Fall war es so, dass der neue Eigentümer die Füße still gehalten hatte, bis wir fertig gebaut hatten. Den anderen Einstellern hatte er einen neuen Vertrag zu Konditionen angeboten, die die nicht wollten (nur noch 1/3 der Fläche, keine 24/7 mehr Heu, dafür höhere Stallmiete) und die sind dann auch ausgezogen.
Mein Rat: sucht das Gespräch zum neuen Eigentümer, sofern möglich. Wenn der euch will, ist ja immer noch nicht klar, ob ihr auch wollt. Wenn der den Einstellpreis deutlich erhöht oder andere Bedingungen schafft, die ihr nicht wollt, werdet ihr euch eh umsehen müssen. Ich würde parallel dazu Ställe angucken und prüfen, welcher im Fall der Fälle in Frage kommt, aber tatsächlich zum Kündigungsende einfach da bleiben (wenn die Versorgung stimmt). Trotzdem muss dann schon Plan B in der Schublade liegen, denn wenn die Aufforderung zur Räumung kommt, kann man zwar auf den Gerichtsvollzieher warten, aber das ist ein teures Vergnügen, was der Einsteller dann zahlen muss. Als Einsteller steht man aber immer am kürzeren Ende des Hebels, weil die Versorgung des Pferdes der maßgebliche Punkt ist. Was nützt es mir, wenn ich bleibe, keiner mich aktiv raus schmeißt, aber mein Pferd weder Wasser noch Futter bekommt? Deshalb funktioniert es auch so gut, wenn SB´s Kraft ihrer Wassersuppe einen Einsteller raus schmeißen. Rechtlich geht das nicht so einfach, praktisch schon, weil im schlimmsten Fall das Pferd nicht mehr versorgt wird und dann den Dienstleistungsvertrag einzuklagen kann dauern.....
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) Handeln zustande. Wenn der neue Eigentümer euch also nicht ausdrücklich auffordert den Stall zu räumen, die Pferde gar versorgt, von euch Geld dafür annimmt, ankündigt, dass er Verträge noch schriftlich machen will, ... dann besteht da ein Vertrag.
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