Mietminderung der Stallmiete?

Moderator: Sheitana

Lisa-Marie

Mietminderung der Stallmiete?

Beitrag von Lisa-Marie »

Neues Terrain eröffnet sich gerade:
wie berechnet man oder an was orientiert man sich zur Mietminderung der Stallmiete?

Vorgeschichte:
Pferd steht in einem Stall, Mietkosten für Paddockbox (12,25m², ca. 3x10m mit Otto-Reitplatz-Sand aufgeschüttetem Paddock dran) samt Anlagennutzung (kleine Longierhalle 15x15,große Halle 20x40, Platz geschätzt 20x60; dort sind überall Otto-Reitplatzböden neu draufgekommen) belaufen sich auf 580 Euro. Täglicher Koppelgang in Kleingruppen, Führservice inclusive.
2x tgl. Heu und falls gewünscht Hafer, Häubchen und Decken werden angelegt/ ausgezogen.
1x tgl. Misten

Der Gutshof besteht schon lange, ist jedoch "alt" und etwas verkommen.
Plan der "SB" (Pächterin) waren bei Einzug laut ihrer Aussage:
die große Halle wird noch renoviert (es regnet hinein, so dass auf ca 15m im Durchmesser Überschwemmungen entstehen, sie ist sehr dunkel und stickig, die Bande hängt teils herunter (Holzplatten), im Dach sind angeblich Asbestplatten verlegt, die Spiegel sind großteils blind, Lichter flackern)

Sattelschränke und Sattelkammern sollen noch kommen (bisher nur einzelne unbeheizte Räume ohne Spinde, nur vereinzelt Sattelhalter installiert, zuwenig für die bisherigen Pferde)

Selbsttränken (bisher Bottiche)

Fliegenvorhänge (diese Plastiklamellen) und Boxentüren (zu den Paddocks. Bisher alles offen, ist ein langer Stalltrakt mit links und rechts Paddockboxen)

Licht (bisher nur in einem Stalltrakt vorhanden)

Waschbox (bisher nur ein mit Matten ausgelegter, gekachelter Raum)

Anbindeplätze (bisher 1 Anbindering an einer der "Kammern", dieser aber direkt vor einem mit einer Palette abgedecktem Gulli, bei dem der Gullideckel fehlt)

Reitplatz wird umzäunt (bisher nur teils Flatterband)

Zwei Offenställe sollen noch "installiert" werden. Unterstände sind schon vorhanden, jedoch keine Mauerdurchbrüche für einen zweiten Ausgang, keine Tränken, Heuraufen oder genügende Abzäunungen (eine Seite mit klassischem Jägerzaun). Den fehlenden Gullideckel auf dem Auslauf des zukünftigen Offenstalls hat nun eine Einstellerin besorgt.


Was sonst noch so auffällt/ fehlt/ "anders" ist:

An den Boxentüren fehlen Schilder, Halfterhaken und Deckenstangen; in der Stallgasse befinden sich sowohl im linken als auch im rechten unzureichende Gulliabdeckungen (eine dünne Aluplatte links, ein Kunststoffgitter direkt vor einem Boxeneingang rechts). Heuraufen oder Netze werden besorgt (das haben die Besitzer inzwischen selbst besorgt - also, Netze)

Die Paddockstangen der Ausläufe sind teils nicht in das Mauerwerk gedübelt, es lassen sich viele der langen Schrauben "einfach so" aus der Wand ziehen

Überall stehen Gegenstände und teils "Schrott" und Müll herum, Kabel hängen aus Wänden, ein Licht in der kleinen Halle geht nicht, dort stehen auch beide Uhren still.

Weiden werden bisher nicht abgemistet (hohes Gras auf den Hauptweiden, einzig die "Offenstallkoppel" ist kurz und abgefressen)

Winterauslauf ist noch nicht geplant...

Der E-Zaun um die Koppeln wurde wohl nicht fachmännisch gebaut, sondern mit Kabelbindern befestigt (dies wurde inzwischen von Einstellern behoben), teils fehlt der Strom (wohl inzwischen wieder anschaltbar).

Ausmisten, solange der ungarische Helfer da war: zufriedenstellend
Der ist nun im "Urlaub" (ob er wiederkommt, weiß keiner): seitdem hab ich eine Riesenschubkarre Pi**e rausgeräumt und bin gespannt, was ich heute, 2d später vorfinde.

Toilette funktioniert, kleiner, alter Raum in einer der "Hütten", unbeheizt.


Positives gibt es natürlich trotz allem:
Heu zur freien Verfügung in TOP-Qualität, große Paddockbox, Koppelführen funktioniert, Arbeitsböden sind neu.

Nun haben einige der Einsteller, die schon länger (1-2 Monate) da sind, "einfach" die Stallmiete auf 450 Euro gekürzt, weil nichts voran geht. Seit 3 Wochen tut sich überhaupt nichts auf dem Hof, die SB (wohnt im Osten D.) hat angeblich Geldmangel (dies aber nicht erst seit jetzt (angeblich)), ignoriert Anfragen und Hilfsangebote.

Wie sieht es "rechtlich" aus mit der Mietminderung? Weiß da jemand von Euch was?
Nucades
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Re: Mietminderung der Stallmiete?

Beitrag von Nucades »

Welche Leistungen sind im Vertrag festgehalten und unterschrieben?
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sacramoso
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Re: Mietminderung der Stallmiete?

Beitrag von sacramoso »

Bisserl was weiß ich dazu. Es gilt das Mietrecht (§535 BGB).
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

Und zur Mietminderung (§536 BGB)
1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.


Für deine Situaton:
Was ist im Einstellervertrag zugesichert und was davon wird nicht erfüllt? bzw welche Mängel mindern den "Gebrauch" erheblich bzw stellen ein Sicherheitsrisiko dar? (ZB defekte Koppelzäune, u.ä.)
Grundsätzlich solltest du den/die Mängel (am besten schriftlich) beim SB anzuzeigen und die Beseitigung fordern bevor du die Miete minderst.

Wenn ich deine Beschreibung durchgehe finde ich Punkte die unter "unerhebliche Minderung der Tauglichkeit" laufen ohne den Mietgerauch einzuschränken (zB der Pflegezustand, fehlende Boxenschilder, blinde Spiegel und sowas) sowie Dinge die den Mietgebrauch einschränken (Defekte Zäune, Waschbox so sie im Vertrag steht, Sicherheitsrisiken wie die Gullyabdeckungen, Boxen die nicht gemistet werden etc.)

Zur groben Abschätzung könntest du deine Stallmiete zb aufteilen in Box mit Padock, Reitanlage und restliche Stallanlage (Sattelkammer, Waschplatz, etc) 580 / 3 = 193,-€ also gerundet 190.-
Die Reitanlage ist vorhanden und nutzbar: 190,-
Box, Padock und Koppel haben Mängel (reduzieren wir um 50%): 95,-
Restliche Stallanlage auch deutliche Mängel (reduzieren wir nochmal um 50%): 95,-

Verbleibt eine geminderte Miete von 380,-

Da ist die Minderung deiner Stallkollegen noch sehr freundlich dagegen.

Bleibt nur noch die vollkommen unjuristische Frage: was passiert wenn man einem SB dem eh schon die Kohle fehlt den Geldhahn zudreht...
Als Gott erfuhr daß Reiten nur für die Besten ist erschuf er noch Fußball :dance1:
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Riff
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Re: Mietminderung der Stallmiete?

Beitrag von Riff »

Nur kleine Anmerkung. Man kann den Teil für Heu und Einstreu nicht kürzen. Den muss man ausklammern.
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Lisa-Marie

Re: Mietminderung der Stallmiete?

Beitrag von Lisa-Marie »

Danke sacramoso! Das hilft mir sehr!
Das mit dem zugedrehten Geldhahn denke ich auch, aber andererseits hab ich auch keine Lust, eine "Luxusgebühr" zu zahlen für einen nicht vorhandenen "Luxus-Stall". Das "Nicht-Vorwärts-Kommen" im Stall hat wohl schon seit Jahren System....
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A.Z.
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Re: Mietminderung der Stallmiete?

Beitrag von A.Z. »

Das wäre auch mein Gedanke Lisa-Marie.

Keiner unserer Wohnungsmieter würde hergehen und sagen "Och der arme Vermieter muss erst bissel sparen, ehe er dies und das richten kann." und das mit recht.

Aus eigener Erfahrung - wenn nicht immer was in Bewegung ist, dann wird sich auch in nächster Zeit nichts bewegen und du kannst nur sehen, dass du deinen eigenen "Schaden" minderst. Sacramosos Rechnung finde ich angemessen.
Viele Grüße Angela

Oh Großer Geist, hilf mir, nie über einen anderen Menschen zu urteilen, bevor ich nicht zwei Wochen lang in seinen Mokassins gelaufen bin. (Lachender Fuchs, Sioux-Häuptling)

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Re: Mietminderung der Stallmiete?

Beitrag von baobap »

Sacramosos Aufstellung finde ich soweit gut - aber bei 50% Minderung der Teilrechnung muss dann schon ein unzumutbarer Zustand sein, denn auch bei Wohnungsmieten sind Minderungen eher im 5-10-20% Bereich als gleich drastisch bei 50%. Zudem sollte die Mietminderung auch mit genauem Ansprechen der Punkte schriftlich geschehen und eine Frist zum beheben der Mängel sein.

Dinge wie fehlende Haken, Boxenschilder , selbst Sattelhalter/Sattelschrank - sofern ich ihn irgendwo aufstellen kann unter Dach, Bollensammler etc. sind Dinge die auch oft der Einsteller selber zu organisieren hat - das würde ich jetzt nur wollen, wenn es auch explizit im Vertrag vermerkt wäre, denn sonst gehört das für mich eigentlich nicht unbedingt dazu, genauso wie Reiterstüberl und dessen Ausstattung oder irgendwo was beheiztes.

Was für mich nun wirklich relevant wäre, wären die (wenn sie es sind) unzureichende Gulliabdeckungen, sofern eine Gefahr davon ausgeht, undichtes Hallendach und somit nasser/rutschiger Boden = Unfallgefahr (und darauf würde ich die SB hinweisen!!! das sie da für gerade stehen muss, wenn durch diesen bewußten Mangel ein Unfall entsteht - hoffentlich versichert die Dame? das würde ich ihr mitteilen!) und unbeleuchtete "Verkehrswege" - also dunkler Stalltrakt..... bei Verletzungen eines Menschen oder gar eines Angestellten.... da erzählt einem die Berufsgenossenschaft was (oder auch der Sachverständige der Betriebshaftpflicht, was zur Vermeidung zukünftig verändert werden muss).

Wir hatten das selber hier mal am Hof, dass der alte SB dann auch gerne mal die paar vorhandenen Lichtlein auch gerne mal noch extra ausschaltete am Sicherungskasten um Strom zu sparen und das Sumpfgebiet in der Halle kenne ich auch (+Heulagerung damals noch in der Halle, aber wir waren da nur 3 Reiterlein, drum ging es) - Ich habe dann mal - bevor ich auf den Punkt kam - mal gefragt, wie sie denn so auf den Einstellerpreis kommen und da war unter anderem der Kostenfaktor so, dass sie damals ca. 30.- für die Hallen/Platznutzung berechneten - woraufhin ich dann einfach mal sagte, dass der Platz das Winterhalbjahr nicht bereitbar ist und im Sommer auch die Hälfte nicht, da er dann die Wüste Gobi immitiert und die Halle zu 1/3 nicht bereitbar ist durch Heu und Pfütze. = noch nutzbarer Platz im Jahr 45.- statt 180 und 120.- für die Halle statt 180.- = 16,25 statt 30.- pro Monat.

Des weiteren erklärte ich, was ich so koste, wenn ich mal wegen seinem Strohmsparen auf die Nase fliege und das die Versicherung bei der Lage dann schon auch mal Auflagen machen kann, die deutlicher sind als unsere Einstellerwünsche. Hat geholfen, hat gedauert, aber wurde sofort Stück für Stück behoben - heute gibt es überall Bewegungsmelder auf dem Hof und im Winter ist es überall gut beleuchtbar.
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Re: Mietminderung der Stallmiete?

Beitrag von lungomare »

Da Lisa-Marie ja schreibt, Heu in gesxheiter Qualität und Menge sind vorhanden, würde ich das zu Sacras Posten Box und Co zählen und da nciht wirklich was reduzieren wollen. findet mal nen SB, wo am Futter nichts zu jammern ist, die sind wirklich selten.
Oder man müsste es näher aufgliedern: Grundversorgung Heu/Wasser - in Ordnung, kein Abzug. Grundversorgung STallhygiene - läuft nicht, Abzug.

Bei den anderen Punkten würde ich, wie bereits gesagt, auf den SIcherheitsaspekt hinweisen, auch, weil man da ja im Zweifel mal fix die BG im Rücken hätte. ANsonsten find ich es immer etwas schwierig, wenn man zu Preis X in einen noch nciht fertigen Stall einzieht und quasi hoffen muss, dass es schon immer voran gehen wird... blöde situation
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... die mit der buchstabenfressenden Tastatur..
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Re: Mietminderung der Stallmiete?

Beitrag von Romy »

Wäre es eine Option, die Miete nicht einfach zu mindern sondern den abgezogenen Teil in die notwendigen Verbesserungen des Stalls zu investieren - die ihr in Absprache mit der SB vielleicht selbst organisieren könnt? Dann nehmt ihr der SB nichts weg sondern gebt das Geld einfach nur für das aus wozu es gedacht ist. :-)
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Re: Mietminderung der Stallmiete?

Beitrag von baobap »

Romy hat geschrieben: Sa 23. Jun 2018, 10:02 Wäre es eine Option, die Miete nicht einfach zu mindern sondern den abgezogenen Teil in die notwendigen Verbesserungen des Stalls zu investieren - die ihr in Absprache mit der SB vielleicht selbst organisieren könnt? Dann nehmt ihr der SB nichts weg sondern gebt das Geld einfach nur für das aus wozu es gedacht ist. :-)
DAS hört sich ja gut an! wäre mal ein Vorschlag.
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